Firmar un contrato de arras es una práctica habitual antes de formalizar la compraventa de una vivienda. El comprador entrega una cantidad de dinero y ambas partes fijan las condiciones para continuar con la operación. Pero ¿qué ocurre cuando llega la fecha prevista y la escritura todavía no se ha firmado? ¿Se pierde automáticamente el dinero entregado?
La respuesta depende del contenido concreto del documento y del tipo de arras pactadas. El simple hecho de que llegue la fecha indicada en el contrato no permite afirmar, por sí solo, que el comprador pierda las cantidades entregadas o que tenga derecho automático a recuperarlas.
Lo primero: qué tipo de arras se firmaron
El concepto de arras puede utilizarse para distintas finalidades. En el ámbito de la compraventa inmobiliaria, las arras penitenciales son las que permiten a las partes desistir de la operación en las condiciones previstas legalmente.
El artículo 1454 del Código Civil establece que, cuando existen arras o señal en un contrato de compraventa, el comprador puede rescindir el contrato perdiéndolas y el vendedor puede hacerlo devolviéndolas duplicadas.
Sin embargo, es fundamental revisar cómo está redactado el documento. Las arras penitenciales deben quedar claramente configuradas, mientras que otras cantidades entregadas pueden tener una función confirmatoria o responder a un pacto distinto.
Por eso, antes de hablar de devolución o pérdida del dinero, hay que leer las cláusulas firmadas.
¿Qué significa que las arras hayan caducado?
Normalmente, el contrato establece un plazo para realizar determinadas actuaciones: obtener financiación, entregar documentación, firmar la escritura o completar la compraventa.
Cuando llega la fecha pactada sin que se haya producido la firma, pueden darse situaciones diferentes. Puede existir un simple retraso aceptado por ambas partes, un incumplimiento imputable a una de ellas o una imposibilidad que esté contemplada en el propio contrato.
Por este motivo, no es correcto considerar que el vencimiento de la fecha provoca automáticamente la pérdida de las arras.
Lo importante es determinar qué obligación estaba pendiente, quién debía cumplirla, si el plazo era esencial y qué consecuencias habían acordado comprador y vendedor para ese supuesto.
¿Y si el comprador necesita más tiempo?
Supongamos que un comprador ha entregado una cantidad en concepto de arras para adquirir una vivienda en Ibiza y la fecha de firma se aproxima, pero todavía no dispone de toda la financiación necesaria.
Si ambas partes están de acuerdo, pueden pactar una ampliación del plazo. Lo recomendable es dejar esa modificación por escrito, indicando claramente la nueva fecha y, cuando sea necesario, qué sucede con las cantidades entregadas.
Continuar negociando de manera informal puede generar problemas si después cada parte interpreta de una forma diferente lo ocurrido. Una modificación firmada permite acreditar cuál era la voluntad de comprador y vendedor.
¿Cuándo puede recuperarse el dinero?
La recuperación de las arras dependerá de las circunstancias concretas.
Si el contrato permite desistir y es el comprador quien decide retirarse sin que exista una causa que le permita recuperar la cantidad, puede producirse la pérdida de las arras cuando se trate de arras penitenciales.
En cambio, si es el vendedor quien desiste en un supuesto sometido al régimen de arras penitenciales, el Código Civil contempla la devolución duplicada.
También puede haber situaciones en las que ninguna de estas consecuencias sea aplicable automáticamente. Por ejemplo, puede existir una condición pactada que vincule la operación a la obtención de financiación, a la revisión de determinada documentación o al cumplimiento de otra obligación.
De ahí que la palabra “caducidad” no sea suficiente para determinar qué sucede con el dinero.
El contenido del contrato resulta decisivo
Antes de reclamar las arras, conviene revisar varios puntos:
- La fecha prevista para firmar la compraventa.
- Si el plazo se considera esencial.
- El tipo de arras pactado.
- Las causas previstas para desistir o resolver.
- Las obligaciones asumidas por comprador y vendedor.
- Las condiciones relacionadas con la financiación.
- El procedimiento previsto para comunicar un incumplimiento.
- Las consecuencias económicas pactadas.
Una cláusula aparentemente sencilla puede tener una importancia considerable si la operación termina en conflicto.
¿Qué ocurre si ninguna de las partes cumple?
Si llega la fecha límite y ni comprador ni vendedor realizan las actuaciones previstas, la solución no puede establecerse únicamente atendiendo al calendario.
Habrá que determinar qué obligaciones eran exigibles, si alguna parte incurrió en incumplimiento y qué consecuencias contempla el contrato. En determinados casos puede ser necesario acudir a los mecanismos de resolución contractual o reclamar judicialmente las cantidades correspondientes.
La jurisprudencia ha analizado situaciones en las que las cantidades entregadas en concepto de arras no podían recuperarse debido al incumplimiento que había sido específicamente contemplado en el acuerdo. Esto demuestra que la denominación de “arras” no basta para resolver por sí sola cualquier controversia.
Especial atención cuando se compra una vivienda en Ibiza
En una compraventa inmobiliaria en Ibiza pueden existir circunstancias que hagan especialmente importante revisar bien los plazos: operaciones con compradores que necesitan financiación, propiedades con documentación pendiente, inmuebles que requieren comprobaciones urbanísticas o compraventas condicionadas a determinados trámites.
Si se acerca la fecha de vencimiento de las arras y todavía existe alguna cuestión pendiente, lo más prudente es no esperar a que el plazo termine sin actuar. Comprador y vendedor pueden valorar una ampliación por escrito o solicitar asesoramiento jurídico para determinar las consecuencias del escenario concreto.
La fecha no lo decide todo
Por tanto, si un contrato de arras “caduca”, no puede afirmarse de forma general que el comprador recuperará el dinero ni que lo perderá automáticamente. La respuesta depende de la naturaleza de las arras, del contenido del contrato, del motivo por el que no se ha completado la compraventa y de la actuación de cada parte.
La mejor forma de evitar una disputa es establecer desde el principio unas condiciones claras y, si surge un retraso, documentar cualquier modificación del plazo. En una operación inmobiliaria, las fechas son importantes, pero lo son todavía más las obligaciones que esas fechas representan.
En Barcoland sabemos que revisar el contrato antes de tomar una decisión puede evitar que un problema de calendario termine convirtiéndose en una reclamación por una cantidad económica importante.