Cuando un inquilino deja una vivienda, no siempre basta con limpiar el inmueble, hacer unas fotografías y volver a publicarlo. Entre un contrato y el siguiente existe una oportunidad para comprobar el estado de la propiedad, actualizar la documentación y solucionar pequeños problemas que podrían convertirse en incidencias durante el próximo alquiler.
En Ibiza, donde existe una oferta residencial con características muy diferentes según la zona y el tipo de inmueble, esta revisión previa resulta especialmente útil. Una vivienda destinada al alquiler residencial debe presentarse en condiciones adecuadas de uso y con la documentación que corresponda.
Comprobar primero el estado general
La primera revisión debería centrarse en el estado físico de la vivienda. No se trata únicamente de buscar desperfectos evidentes, sino también de comprobar aquellos elementos que suelen generar problemas durante los primeros meses del contrato.
Conviene revisar grifos, cisternas, desagües, persianas, ventanas, cerraduras, enchufes, iluminación, climatización y electrodomésticos si se entregan con la vivienda. También es aconsejable comprobar posibles humedades, filtraciones, manchas en paredes o techos y el funcionamiento de los equipos de agua caliente.
Si durante la estancia anterior se comunicaron averías, es un buen momento para comprobar que realmente han quedado solucionadas. Entregar una vivienda con una incidencia pendiente puede generar reclamaciones poco después de la entrada del nuevo arrendatario.
Revisar instalaciones y mantenimiento
En una vivienda situada en Ibiza, determinados elementos pueden requerir una atención especial. El aire acondicionado, por ejemplo, puede tener un uso intenso durante los meses de calor. Lo mismo sucede con calentadores, instalaciones eléctricas, persianas exteriores o sistemas de riego en viviendas con espacios ajardinados.
También conviene comprobar el estado de terrazas, patios, jardines, piscinas privadas y otras zonas exteriores cuando formen parte de la vivienda arrendada. Una revisión preventiva puede evitar que una pequeña avería termine provocando un coste mayor.
Si se dispone de aparatos que requieren mantenimiento periódico, es recomendable conservar facturas, revisiones o justificantes que permitan acreditar las actuaciones realizadas.
Revisar la documentación
La parte documental es tan importante como la física. Antes de anunciar de nuevo la vivienda conviene comprobar que se dispone de la documentación necesaria y que los datos del inmueble son coherentes.
Uno de los documentos que debe revisarse es el certificado de eficiencia energética. La normativa estatal establece que, en el arrendamiento de un edificio o parte de este, debe anexarse al contrato una copia de la etiqueta energética y entregarse al arrendatario el documento de recomendaciones de uso. Además, la información sobre la calificación energética debe aparecer en los anuncios de alquiler.
En las Illes Balears también existe un registro autonómico relacionado con los certificados de eficiencia energética y la Administración dispone de procedimientos para solicitar copias del certificado o del justificante de inscripción.
La situación de la vivienda respecto a la habitabilidad también debe comprobarse cuando corresponda. Si existen dudas sobre la vigencia de la documentación, lo recomendable es revisarla antes de publicitar el inmueble y no esperar a que aparezca un problema durante la formalización del contrato.
Revisar el contrato anterior
El contrato que acaba de finalizar también puede proporcionar información útil. Conviene comprobar las condiciones que se pactaron, el inventario, los gastos asumidos por cada parte y las posibles comunicaciones realizadas durante el alquiler.
Si la vivienda se entrega amueblada, revisar el inventario anterior permite comprobar qué elementos siguen en el inmueble y en qué estado se encuentran. Si se han sustituido muebles o electrodomésticos, es conveniente actualizar la relación antes de la entrada del nuevo arrendatario.
También es aconsejable documentar el estado de la vivienda mediante fotografías fechadas. No sustituyen al inventario, pero pueden ayudar a dejar constancia de las condiciones existentes al inicio del nuevo contrato.
Revisar la renta antes de anunciar
Otro aspecto que merece atención es el precio del nuevo alquiler. No conviene asumir que puede establecerse simplemente tomando como referencia el precio de otros anuncios.
La normativa de arrendamientos urbanos contempla determinadas limitaciones para los nuevos contratos cuando concurren los requisitos previstos para viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado. La regulación estatal establece, entre otras cuestiones, referencias a la renta anterior y al sistema estatal de índices en determinados supuestos.
Por ello, antes de fijar el precio de una vivienda en alquiler es recomendable comprobar qué régimen resulta aplicable al inmueble y qué características tiene el contrato que se pretende formalizar.
En Ibiza esta revisión debe hacerse con especial cuidado, diferenciando además entre un alquiler de vivienda habitual y otras modalidades de arrendamiento que tengan una finalidad distinta.
Diferenciar alquiler residencial y uso turístico
La finalidad del nuevo contrato es otro punto fundamental. No es lo mismo preparar una vivienda para un arrendamiento destinado a residencia habitual que para una modalidad turística o de temporada.
En las Illes Balears existe una regulación específica para las estancias turísticas y para las viviendas que cuentan con las autorizaciones correspondientes. Por ello, disponer de una vivienda que anteriormente se utilizaba de una determinada manera no significa automáticamente que pueda destinarse a otra modalidad de alquiler sin revisar sus requisitos.
Si el propietario quiere cambiar el uso previsto, conviene comprobar previamente la normativa aplicable y la situación administrativa del inmueble.
Preparar la vivienda antes de publicar
Una vez realizadas las comprobaciones, llega el momento de preparar la vivienda para el nuevo arrendatario. Una limpieza profunda, pequeñas reparaciones, revisión de pintura y sustitución de elementos deteriorados pueden mejorar considerablemente la presentación del inmueble.
También merece la pena revisar cerraduras y entregar todas las llaves necesarias: vivienda, portal, buzón, garaje, trastero o zonas comunes cuando corresponda.
El objetivo no debería ser únicamente que la vivienda se vea bien en las fotografías. Debe estar preparada para que el nuevo inquilino pueda entrar y utilizarla desde el primer día sin encontrarse con problemas que ya existían antes de la firma.
Una revisión que evita problemas posteriores
Volver a poner una vivienda en alquiler es una buena ocasión para poner al día tanto el inmueble como su documentación. Revisar instalaciones, comprobar certificados, actualizar el inventario, estudiar la renta y definir correctamente la modalidad de arrendamiento permite afrontar el nuevo contrato con mayor seguridad.
En Barcoland, dedicamos tiempo a estas comprobaciones antes de publicar para evitar incidencias y facilitar una relación contractual más clara desde el principio.